Med høyere priser har det blitt færre kjøpere og lengre salgstider. Leilighetsprisene har falt med nesten 20 prosent på dårligere beliggenheter, men premium beliggenheter holder prisen og vil fortsatt ha sin verdi.
I løpet av de neste to årene vil boliglån gitt i 2018 og 2019 på 420 milliarder kroner refinansieres med en gjennomsnittlig løpende rente på 2,7 prosent. Ved refinansiering av et boliglån på fem millioner kroner i 25 år, da rentesatsen var 2,5 prosent og økes til seks prosent, vil tilbakebetalingen øke fra 22 400 kroner til 32 200 kroner. Dette er en veldig betydelig økning.
Vladimír Brúna
|
Jeg tror de fleste husholdninger vil klare seg, men folk må spare. Mindre forbruk vil bety mindre økonomisk ytelse og mindre bedriftsfortjeneste. Presset fra bedriftseiere på kostnader og investeringer vil øke. Jeg forventer mer press på ansatte og høyere investeringer i arbeidsautomatisering.
Jeg forventer likevel ikke et stort problem i boligmarkedet. Folk vil bære det til prisen av lavere forbruk, de vil spare mer, økonomien vil bremse opp. Men bedriftene vil trolig også begynne å spare, noe som vil føre arbeidsledigheten tilbake til et sunt nivå på rundt fem prosent. Den som vil jobbe vil finne seg jobb og stramme inn boliglånet.
Næringseiendom er en vinner
Næringseiendom er for tiden vinneren når det gjelder avkastning de siste to årene. Bedrifter mangler desperat lagrings- og produksjonsplass. De av eierne som hadde godt oppbygde leiekontrakter kunne øke husleien med inflasjon, i år i noen tilfeller til og med over 15 prosent.
Eiendomsfond viser nå en anstendig verdistigning på over 10 prosent per år. Men dette er på grunn av oppskrivning av eiendom i deres portefølje. Det er derfor en virtuell verdsettelse, den reelle verdien vil først vises av markedet når eiendommen selges. Like raskt som eiendom har blitt revaluert opp, kan det revalueres ned enda raskere.
Obligasjoner for eiendomsprosjekter er problemet
Noen fond gires gjennom billige lån, men renten vil stige i fremtiden. Jeg forventer et stort problem med obligasjoner utstedt for eiendomsprosjekter. Mange optimister får følelsen av at det er enkelt å investere i eiendom og gir store og raske fortjenester. For øyeblikket er imidlertid det motsatte.
I billigpengenes tid vokste alt og nesten alle tjente penger. Når utstrømmingen av disse billige pengene viser hvem som var naken. Den kommende korreksjonen i næringseiendomsmarkedet vil derfor gi store muligheter. Men gapet mellom forventningene til eiendomseierne og kjøpers vilje er for stort, prisene møtes ikke med 20 til 25 prosent, selv om begge parter er villige til å inngå et lite kompromiss.
Land faller ikke som leiligheter, du kan ikke gjøre en feil ved å kjøpe den
Tomter avskrives ikke som leiligheter og har stort investeringspotensial, selv om de ikke bærer husleie. Plassene minker og representerer en langsiktig konservativ investering. Når alle parametere er nøye vurdert, er det ikke mulig å gjøre feil ved å investere i en byggetomt på lang sikt, med mindre tomten åpenbart har en mangel som kjøper ikke var klar over.
Jeg fortsetter å tro på tomt, selv om salget av både leiligheter og familiehus går ned de neste tre årene. Men det vil gi interessante muligheter for kapitalsterke enheter med lengre investeringshorisont.
Bankmannen måtte betale ned på boliglånet etter skilsmissen
Jeg vil legge til en sann historie. Bankmannen Vlaďka skilte seg fra mannen sin i 2008, og i tillegg til tvillingene satt hun igjen med et boliglån. Hun ga ikke opp og begynte å jobbe enda hardere. På dagtid jobbet hun i bank, på ettermiddagen tok hun seg av barna, og på kveldene tjente hun ekstra penger på å stryke skjorter. Takket være dette kunne hun endelig betale ned boliglånet.
Tsjekkere vil måtte edru seg noe når det kommer til eiendomsinvesteringer. Det er tross alt ikke noe annet igjen. Borte er tiden da ethvert eiendomskjøp ble verdsatt med 10 til 15 prosent hvert år.
Utleie vil gå tilbake til en normal yield på opptil åtte prosent. Eiendommer vil igjen være for langsiktige investorer, ikke bare eiendomsspekulanter. Mange spekulanter vil stoppe munnen, folk som har boliglån i sitt eget hjem vil ta det.
Eiendom er ikke et stykke kake, inntjeningen vil være mer komplisert
Jeg anbefaler å holde kontanter nå og vente. Dyrere lån vil gi bedre muligheter innen eiendom – både boliger og næringsliv. Men du må være forberedt og ha god informasjon, egne penger og kompetanse. Tiden med giftige billige lån er forbi. Men dette er riktig, både for vanlige folk og for langsiktige investorer.
En eier av et slott i Tsjekkia fortalte meg nylig at familien hans hadde bygget strukturen i århundrer. Adelen har en horisont på mer enn et århundre. Når visse reparasjoner på slottet ikke fullføres av eieren i løpet av hans levetid, fullfører hans barn eller barnebarn dem. Og eiendomssektoren følger en lignende trend med langsiktig avkastning og perspektiver.
Eiendom er ikke et stykke kake. Det stivner ikke før neste dag. Men du kan heller ikke forvente å tjene penger med raske behandlinger. Heldigvis er den tiden forbi.
